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中国养老地产最新趋势、模式与发展格局

近两年,业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说,这是一个崭新的市场机会,而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策,正是最好的例证。

我们可以发现,从前两年的讨论,到这两年一批先锋项目的建设运营,国内养老产业发展飞速前进,遍地开花。与此同时,国家政策也在全面配套,覆盖了全社会的养老体系,这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。

在国内产业大热的情况下,各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老,市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势,用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势,概括如下:

一、中国养老产业正在起步期,养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义,当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。

有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求,为企业界带来了新的机会。

二、正值政策红利窗口期,市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程,为了配合市场需求,政府频繁出台各类鼓励政策,为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下,社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多,养老地产如果不能把握近五年的机会,等到市场供给泡沫形成,便基本没有机会了。

对于房地产开发来说,每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是,在这个机会期间获得土地,同时研发养老产品和服务,等到项目建设完工时,服务运营体系也基本配置到位,后续再逐步完善,这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范,这样就给企业一个喘气的机会,允许市场试错,然后再确定行业标准,这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生,都有更大一批试错的企业倒掉作为垫背。一将功成万骨枯,正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后,多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。

三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额,居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定,“到2020年,全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑,功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此,家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。

广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式,其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。

“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远,那失败的概率就会比较高。

四、没有资源,免谈养老地产。与所有的主题地产一样,养老地产的核心是养老产业,而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域,其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托,只是营销概念。当然,几乎现在所有项目都看重这一点,都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是,中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上,中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚,养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑,只有部分营销概念,这样的项目很难接受得住市场检验。

五、拿地可能容易,但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下,养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易,但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理,都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素,从国外经验来看,缓慢的社区入住率是养老地产现金流的。根据日本的经验,养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。

六、硬件设计是基础,团队运营是关键。从产品研发和设计来看,仿照日本、美国等发达国家的经验,产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场,但最难的还是养老服务团队的建立。