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提起养老地产,美国和日本肯定是绕不过去的。因为美国的养老地产模式建的最早(始于60年代),而日本则是全世界老年人口比例最高的国家,已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。因此,总结这两个国家养老地产的开发和运营经验,对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。

1.多元化的老年服务需求

何为养老地产?美国和日本的经验告诉我们:“地产”是基础,而“养老服务”才是根本。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务,而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。

“太阳城”是美国最大的养老院,也是美国商业化养老社区的缩影,里面住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。作为“老人城”,太阳城明文规定所有居民必须是55岁以上的老人。社区里同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。整个城市的建筑规划、道路交通、社区空间都完全按照老年人的需求实现无障碍设计。同时,太阳城中还设有多种住宅类型供老年人选择,主要的养老社区形式包括活力社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照护社区。在养老社区里,随着老年人身体机能的衰退,他们逐步从生活自理型社区过渡到生活协助型社区,再过渡到特殊护理型社区,从而真正实现在一个社区内安度余生。

在硬件上,日本的养老住宅设计可以用“精益求精”来形容。由日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团编纂的《老年住宅设计手册》是一本在日本得到广泛遵循的、具有针对性的、适应老龄化社会的居住设计通则。老年配套设施还包括浴场、酒廊、健身房、便利店、园艺区等几乎所有公共服务功能。在软件服务上,日本一方面强调服务的专业化,另一方面注重满足老年人的精神追求。日本开设有专门的老年护理专业,护理人员持证上岗。在养老社区里,老年人可以参加各种学习、娱乐,甚至旅游、探险,也可以亲手种植蔬菜、瓜果。“乐龄族的专属领地、忘我快乐的享乐之地”,这就是日本对高档养老社区的定位。

近年来,随着老龄人口日益增多,日本也开始推进“住宅适老化”。即建设一些带服务设施的老年人住宅,里面包括一些医疗设施,也有一些老年活动设施、老人看护及餐饮设施等。日本最近在不断发展大型社区,这些大型社区并不是让老人集中居住,而是能够让各种年龄层的人在一起居住,这有利于两代人之间的互相照料和扶持。与以往大型社区不同的是,新的社区中设置有更多的适合老年人的空间和设施,提供更多样的、更适合老年人居住的住宅,并且让更多年龄层的人同时住在一起,这是日本政府推出的新的老年问题解决方向。

2.多元化的养老地产盈利模式

目前,美日两国养老地产主要包括赢利性和非赢利性两种,非赢利性养老地产主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立,如果加上其他社会慈善性团体的投资,这一比例将会更高。例如,持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比非常低,其中82%的社区由非盈利性机构(半数是宗教机构)来运营。

对于赢利性高端养老地产,则大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题,还可以兼顾日后养老服务持续提供的费用支出。美国一次性会费大约为250-400万人民币,而日本一次性入住金为240-780万。入住满15年的不再退还入住金。此外,每月另收服务费1.5-3万人民币,还不包括医疗费、水电费、停车费等等。即便如此高收费,美日两国养老地产公司的现金回报率也只有10%左右。当然,如此奢侈的养老地产也主要是面向小企业主、律师、公司高管等高收入人群,一般人群是消费不起的。

美国还普遍采用了一种“养老+地产”的商业模式,即将保险、地产、养老产业融合在一起。保险行业进军地产领域,买断其居住权,采取酒店式管理,以收取会员管理费用的收益模式进行投资资金回笼,同时还为公司吸收高端养老保险客户。而在日本,为降低运营成本,很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如,日本医学馆在日本全国有1250所养老物业,基本上都位于市区,入住老人60%来自于项目5公里范围内;1986年就开始提供养老服务的专业机构--幸朋苑在全国有150多个分支机构。而且,连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务,也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务,充分利用现有设施服务到更多老人的同时,其收入也可以有效弥补一定的费用支出。

3.多元化的养老资金支持

在美国,入住养老社区的入门费通常是住户自行承担的,可以使用退休金或私人储蓄,也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费及其他医疗服务费,联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区的一般性的基础护理服务,但是超出了保险范畴的高端服务费用就需个人支付了。如今“倒按揭”在美国日趋普遍,美国的倒按揭贷款放贷对象主要是62岁以上的老年人,包括三种形式:房产抵押倒按揭、政府担保倒按揭、商业公司理财型倒按揭。

而在日本,政府非常重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如,除一次性入住费外,“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只有10%左右,其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充,这就为老人家庭减少了巨大的经济负担。需要介入陪护的老人,由定点医院评定介护等级后,政府则会承担90%的介护服务费用。

如此一来,通过政府的扶植、保险机构的投资、慈善捐款以及入住养老社区的老人通过养老金、“倒按揭”等方式缴纳的费用,美国和日本市场化后的养老城不但能够持续提供社会服务,而且自身还可以实现盈利。